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NotaPublicado: 13 Feb 2007, 12:47 
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Fiscalista Novato
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Registrado: 02 Feb 2006, 16:55
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Saludos Colegas

Dentro de las reformas fiscales efectuadas para el ejercicio de 2007 se encuentra la correspondiente a la fracción XV del artículo 109 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Dicha fracción, en su inciso a) señala que estará exenta de tal contribución la enajenación de la casa habitación del contribuyente, pero siempre que:

1. El monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión ($ 5,707,125 al 25 de enero de 2007).
2. La transmisión se formalice ante fedatario público.
Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV del Título IV de la LISR (ingresos por enajenación de inmuebles), considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
Monto de la contraprestación obtenida (supuesto) $6,000,000.00
Menos: Límite de exención 5,707,125.00
Igual a: Límite de exención $292,875.00

Excedente $292,875.00
Entre: Monto de la contraprestación obtenida (supuesto) $6,000,000.00
Expresado en porcentaje podemos decir que todas las deducciones que podría hacer la persona física que enajena su casa habitación lo serían solamente en un 4.88%.
Al igual que en otro tipo de enajenaciones a los ingresos obtenidos por enajenación de inmuebles se les podrán restar las deducciones autorizadas por ley. Tales deducciones se encuentran señaladas en el artículo 151 de la LISR, y son:
1. El costo comprobado de adquisición actualizado.
2. El importe actualizado de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.
3. Los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición y de enajenación, pagados por el enajenante. Asimismo, serán deducibles los pagos efectuados con motivo de avalúos de bienes inmuebles.
4. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público.
Considérese que el artículo 154 tercer párrafo de la Ley del Impuesto Sobre la Renta traslada a los notarios, corredores o jueces la obligación de calcular y enterar el impuesto cuando las operaciones se consignan en escritura pública (naturalmente que cuando la enajenación es objeto de impuesto).
El límite de exención (de un millón quinientas mil unidades de inversión antes señalado) no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación (en los términos del artículo 130 del Reglamento de la ley del ISR).
El artículo 130 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta señala que los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Dichos artículos reglamentarios precisan que se considerará que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran dicha casa habitación. Por ejemplo, si la construcción fuera de 100 metros cuadrados la superficie máxima del terreno que se considera formará parte de la casa habitación será de hasta 300 metros cuadrados.
Se aclara que la exención no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.
El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedente la exención, dará aviso a las autoridades fiscales.
Sobre este punto, se da a conocer la regla 3.12.5., en la Doceava modificación a la Resolución Miscelánea fiscal para señalar que:
«Para efectos el artículo 109, fracción XV, inciso a) último párrafo de la Ley del ISR, la obligación del fedatario público para consultar al SAT si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate, se tendrá por cumplida siempre que en la escritura pública correspondiente que se realice ante el fedatario, se incluya la manifestación del enajenante en la que bajo protesta de decir verdad señale si es la primera enajenación de casa habitación efectuada en el año de calendario. El fedatario deberá comunicarle al enajenante que dará aviso al SAT de la operación efectuada.
Para que proceda lo dispuesto en el párrafo tercero del inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la Ley del ISR*, el enajenante deberá declarar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es su casa habitación y acreditar que ha residido en dicho inmueble durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, con los documentos mencionados en el artículo 130 del Reglamento de la Ley del ISR, exhibiendo cuando menos un comprobante por cada uno de los cinco ejercicios anteriores a la enajenación. En tratándose de la credencial de elector expedida por el Instituto Federal Electoral, deberá exhibir además algunos de los documentos mencionados en las fracciones II y III del artículo 130 del Reglamento de la Ley del ISR, con una antigüedad de cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación.”
*Acreditamiento de que se ha residido en la casa habitación por más de cinco años a fin de no tener limitada la exención hasta un monto de un millón quinientas mil unidades de inversión.
Finalmente, cabe señalar que las operaciones con inmuebles destinados a casa habitación no generan Impuesto al Valor Agregado (IVA). Así, la fracción II del artículo 9 de la ley del IVA señala que no se pagará dicho impuesto en la enajenación de construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación y que cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Asimismo, señala que los hoteles no quedan comprendidos en esa exención. La aclaración es pertinente debido a que los hoteles se destinan a la habitación, pero como una actividad lucrativa, distinguiéndose en ello de la casa habitación común. Los terrenos, conforme a la fracción I del artículo 9 de la ley del impuesto al valor agregado no generan tal contribución.

Espero y les sirva el material.


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NotaPublicado: 13 Feb 2007, 13:03 
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Fiscalista Principiante
Fiscalista Principiante

Registrado: 07 Feb 2007, 10:55
Mensajes: 90
Ubicación: Monterrey
La verdad es que esta reforma les trata de cerrar un poco la "evasion" que se tenia de antaño al "obligar" a la cuestion de residencia aunque esto representa la fragilidad del sistema al ceder a los grandes grupos constructores, la verdad es que suena atractivo pero la verdad es que he visto amparos contra cosas mas graves que no dudo que esto tambien lo puedan evadir ( las personas que vendan casas de esas cantidades)

Creo que lo bueno seria fiscalizar las ventas que existen de coches sobre todo a los que tienen sus lotes( como el tianguis que existe en mty), creo que la gente cambia mucho mas de coche que de casa en su vida..


Saludos.


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